Koronavirüs (Covid-19) Salgini Kapsaminda Alinan Tedbirlerin
Kira Sözlesmelerine Etkisi

Ilk kez Aralik ayinda Çin’in Vuhan kentinde ortaya çikan ve Covid-19 adi verilen virüs tüm dünyayi etkisi altina almis ve küresel bir salgin haline gelmistir. Tüm dünyayi tehdit etmeye devam eden ve Dünya Saglik Örgütü tarafindan pandemi olarak nitelendirilen Covid-19 virüsünün ülkemizde de görülmesiyle birlikte, hükümet salginin durdurulmasi için bir takim tedbirler almistir. Bu tedbirlerden bir kismi da bazi isyerlerinin geçici süreyle kapatilmasidir. 

Ayni zamanda 2279 Sayili Cumhurbaskanligi Karariyla icra ve iflâs takiplerinin durmasina karar verilmistir. Ardindan 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüge giren 7226 Sayili Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile bu sefer 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasinda ödenemeyen kira bedellerinin kira sözlesmelerinin FESHI VE TAHLIYE SEBEBI OLUSTURMAYACAGI düzenlemesi getirilmistir. 

Kira sözlesmeleri yönünden getirilen tedbir niteligindeki bu yasal düzenlemeler, özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyecegine iliskin birtakim sorularin ortaya çikmasina yol açmistir. 

Ilk önce günümüzde yasanan seyin fiili ve hukuki olarak ne oldugunu anlamaya çalisarak baslayalim. Bu yasadigimiz seyi, Dünya daha önce yasamadi. 

4 milyar yildir var olan Dünya’da, insanoglunun varliginin oldugu yaklasik 100.000 yildir ilk defa Dünya’nin kapisina kilit vuruldu. Bu olay daha önce hiç olmadigi için, dogal olarak bu deneyime dayali olarak hukuk kurallarinda / kanunlarda düzenleme yapilmamisti. 

Peki, geçmiste benzer durum olmadi mi?  Tabi ki oldu. Savaslar, dogal afetler, salgin hastaliklar, ekonomik krizler defalarca yasandi ve bu durumlarda ne olacagi hukuk kurallari ile düzenleme altina alindi. Bu nedenle, bu yazida Covid-19 salgininin konut ve is yeri kira sözlesmelerine etkileri hukuki olarak ele alinacaktir. 

A. Genelge Ile Kapatilan Isyerlerine Ait Kira Sözlesmelerinin Hukuki Durumu

Koronavirüs tedbirleri kapsaminda,T.C. Içisleri Bakanliginca genelgelerle ülke genelinde bazi isyerlerinin faaliyetlerini geçici süreyle durdurmustur. Bu tedbirler, kira sözlesmesi ve borç iliskilerine etkisi bakimindan soru/sorunlarin ortaya çikmasina neden olmustur. Burada en çok hukuki ihtilaf doguracak husus ise, faaliyetleri durdurulan isyerlerinin kira sözlesmelerinin ne sekilde etkilenecegi ve kiracilarin bu süre zarfinda kira bedellerini ödemek zorunda olup olmayacaklari noktalarinda toplanmaktadir. 

Konuya iliskin olarak TBK (Türk Borçlar Kanunu) ile düzenlenmis geçici imkânsizlik, ifa imkansizligi, ayip, asiri ifa güçlügü ya da temerrüt hükümlerine dayanarak, kiracinin bu dönemde kira bedeli borcunu ödemek zorunda olmadigina iliskin hukuki görüsler paylasilmaktadir. 

Asagida, bu yasal düzenlemelerin, dogmus veya ileride dogacak hukuki ihtilaflarin çözümü bakimindan uygun olup olmadigi ve adil bir çözüm getirip getirmedigi hususu üzerinde durulacaktir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, taraflar arasindaki sözlesmede, yasanilan olaganüstü durumla ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, sözlesme serbestisi ilkesi geregince bu hükme göre bir çözüme varmak gerekecektir. Bu sebeple asagida varmaya çalisacagimiz sonuçlar, sözlesmede bu türden bir olaya uygulanabilecek bir düzenlemenin bulunmamasi halinde geçerli olacagindan, bu husus dikkat edilerek degerlendirilmelidir. 

Öncelikle TBK Madde 301 geregince kiraya verenin, kiralanan yeri, sözlesme süresinde kiracinin kullanimina elverisli bir sekilde teslim etme yükümlülügünün, T.C. Iç Isleri Bakanligi tarafindan faaliyetlerin durdurulmasiyla imkânsiz hale geldigini söyleyebilmek için, kiralanan yerde yürütülen faaliyetin genelgelerle yasaklanan bir faaliyet olmasi gerekmektedir. 

Ayni zamanda bu yasaklanan faaliyetin kira sözlesmesinde açikça kiralan yerin bu amaçla kiralandiginin belirlenmesi gerekmektedir. Ancak kira sözlesmelerinin geçerli olabilmesi bir sekil sartina tabi degildir. Bu nedenle, bu hususun, kiralanan yerin kullanma amacinin kiraya veren tarafindan bilindigi ya da bilinmesi gerektigi halleri de kapsayacak sekilde yorumlanmasi gerektigini düsünmekteyiz

Ifa imkansizligi ancak kiralanan yerin ne amaçla kullanilacaginin kararlastirildigi durumlarda kiraya verenin kiralanani söz konusu kullanima elverisli bir sekilde bulundurma yükümlülügünden ve dolayisiyla bunun çikarilan genelge ile imkânsizlastigindan bahsedilebilir. 

Bu sonuca ulastigimizda ise cevaplanmasi gereken ikinci soru; imkânsizligin geçici mi sürekli mi oldugu hususudur. Bununla birlikte, kiracinin herhangi bir faaliyet alani belirtmeksizin isyeri kiraladigi durumlarda ise, genelgelerle kiraya verenin kiralanan yeri hazir halde bulundurma yükümlülügünün imkânsizlastigindan bahsedilemeyecektir. Zira bu durumda kiraya veren kiralanan yeri belirli bir faaliyeti yürütmek üzere hazir halde bulundurmak zorunda degildir. Kiraci söz konusu kiralanan yere girebilecek ve kullanabilecek durumdadir. Zira söz konusu genelgelerle yasaklanan kiralananin kullanimi degil, söz konusu faaliyetin yürütülmesidir. Bu ihtimalde kiralananin kullanilamamasi kiraya verenin sorumlulugundan çikmakta ve yürütülen faaliyete bagli olarak kiraci sorumlulugunda kalmaktadir. Nihayetinde kiraya verenin TBK Madde 301 geregi, yükümlülügüne aykiri bir davranisindan bahsedilemeyeceginden, kiracinin kira bedeli ödeme borcu devam edecektir.

Ayrica önemle belirtmek isteriz ki; isletme kirasinda genelgenin, borcun ifasini imkânsizlastirdiginin kabulü gerekir. Ayni sekilde alinan tedbirler kapsaminda AVM’ lerin kapatilmasi durumunda da kiralanan yerin niteliginden kaynaklanan bir durum söz konusu oldugundan, burada kiraya verenin kiralanan yerin kullanima hazir halde bulundurma yükümlülügünün imkânsiz hale gelecektir.

Kamu idaresince kafe, lokanta, restoran, bar, pub, gece kulübü, pavyon, spor salonu, hamam, masaj-sauna-güzellik merkezi, berber ve kuaför gibi isyerleri ve benzeri isyerlerinin kapatilmasi ve belirli yas gruplari için sokaga çikilmamasi yönünde zorunlu karar vermis olmasi sebebi ile kiracilarin bu tür isyerlerini kapatmak disinda seçenegi olmadigi için, bu durum, kiraci ve kiraya veren bakimindan ifa imkânsizligi / mücbir sebep teskil edecektir.  

Kiraya verenin kiralanan yeri kullanima hazir bulundurma yükümlülügünü ifa etmesi mümkün olmayacaktir.  

Bu durumda kira sözlesmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin askida oldugu ve kiracinin kira ödeme yükümlülügünün devam etmeyecegi düsünülebilir. Kira sözlesmesinde, kiraya verenin kiralananin kullanimini kiraciya birakmadikça ve bu borç ifa edilmedikçe, kiraci kira bedelini ödemekten basitçe ödemezlik defi ileri sürerek kaçinabilir. 

AVM / Ishani / Han / Pasaj Yönetiminin kendi kararini dayatmasi nedeniyle kapanmak zorunda kalan AVM / Ishani / Han / Pasaj içi (market ve eczane hariç) isyeri kiralarinda, kiraya verenin kiralanan yerin kullanimini birakma borcunda kesinti söz konusu olacagindan, zaten isyerini açamayan kiraci Türk Borçlar Kanunu’nun 97’inci maddesindeki defiden yararlanarak kendisine kullanim yeniden birakilincaya kadar kira parasini ödemekten kaçinabilir. Bunun disindaki, temerrüt, kusur, tazminat ve fesih (kiralananin henüz teslim edilmedigi yeni akdedilmis kirada dönme) olasiliklari somut olaya göre tahlil edilmesi gerekir.  

AVM / Ishani / Han / Pasaj Yönetimi’nin kendi kararini dayatmasi nedeniyle açik kaldigi zaman dilimini daraltmak zorunda kalan AVM / Ishani / Han / Pasaj  içindeki marketler bakimindan ise, kiralananin kullaniminin birakildigi günlük sürede kisalma olacagindan, kismi ifa imkânsizligi / asiri ifa güçlügü hususlari yine somut olaya göre degerlendirilmesi gerekir. 

AVM / Ishani / Han / Pasaj disinda, çarsi, cadde ve sokaklarda mukim isyerlerinde durum tekrar kendi içinde ikiye bölünerek degerlendirilebilir. Kafe, lokanta, restoran, bar, pub, gece kulübü, pavyon, spor salonu, hamam, masaj-sauna-güzellik merkezi, berber ve kuaför gibi isyerleri idarî kararla kapatilmistir. 

Böylesine is yerlerinde, özel olarak mezkûr isyeri gurubunun kapatilmasini salik veren spesifik genelgenin yayinlandigi tarihten itibaren, aksine idarî karar alinincaya kadar, kiraya verenin, kiralanan yerin kullanimini kiraciya birakma borcunda, ifa imkânsizligi bulunmaktadir. Geçici hukukî imkânsizlik durumunda aynen ifa borcu sona ermeyip, hukukî engel var oldugu sürece ertelenir. Sonu ve basi idarî kararlarla belirlenecek geçici süreç boyunca, kiraya verenin kiralanan yerin kullanimini birakma borcu ertelenmis durumdadir.

Ayrica belirtmek gerekir ki, taraflar arasindaki sözlesmede, yasanilan olaganüstü durumla ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, sözlesme serbestisi ilkesi geregince bu hükme göre bir çözüme varmak gerekecektir.   

Bu sebeple asagida varmaya çalistigimiz sonuçlar, sözlesmede bu türden bir olaya uygulanabilecek bir düzenlemenin bulunmamasi halinde geçerli olacaktir. 

Gelelim yasal düzenlemelere; 

Mücbir sebep kosullari en temel haliyle bir “imkânsizlik” olgusuna baglanmistir. Ifa imkânsizligi söz konusu oldugu zaman 6098 Sayili Türk Borçlar Kanunu’nun 136, 137 ve 138. maddeleri gündeme gelecektir. 

? TBK m. 136: Ifa Imkânsizligi 

? TBK m. 137: Kismî Ifa Imkânsizligi 

? TBK m. 138: Asiri Ifa Güçlügü 

Burada dikkat edilmesi gereken husus mücbir sebebin her bir olayda özel olarak degerlendirilmesi gerektigidir. Sözlesme taraflarinin somut olayda, imkânsizlik yasayip yasamadigi, imkânsizlik durumunun kismî olup olmadigi degerlendirilmelidir.

Asagida açiklanan bu üç kanun maddesinden hangisinin esas alinmasi suretiyle hukuki yollara müracaat edilecegi, her bir olayin mevcut kosullarinin, taraflar arasinda akdedilen kira sözlesmesinin ve faaliyet alaninin ayri ayri degerlendirilmesi sonucunda netlik kazanacaktir. 

Bu nedenle bu yazida, yasal düzenlemelere göre genel bir hukuki degerlendirme yapilacaktir.

Özel duruma iliskin daha fazla bilgi için lütfen iletisim numaralarimizla, sorununuzu bizlereiletiniz.

I. Ifa Imkansizligi Bakimindan

TBK Madde 136 geregi, ifa imkânsizligindan söz edilebilmesi için asagida yer alan üç kosulun ayni anda mevcut olmasi gerekmektedir: 

a. Borcun ifasi imkânsiz hale gelmeli,

b. Imkânsizlik sözlesme akdedildikten sonra ortaya çikmali, 

c. Borçlu, borcu imkânsiz hale getiren nedenden ve imkânsizlik halinden sorumlu olmamalidir. 

Bunun yaninda “Sebepsiz Zenginlesme” ile basvurulabilecek bir hukuki yol daha mevcuttur.

“(...) karsi taraftan almis oldugu edimi sebepsiz zenginlesme hükümleri uyarinca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemis olan edimi isteme hakkini kaybeder. (...)”: Su an üzerinde odaklanmis olunan hüküm çerçevesinde, kiraya verenin borcunun ifasinin imkânsizlasmasi nedeniyle borcunu ifa edemeyecek olmasina bagli olarak, kiracinin da kira bedelini ödememesi gerektiginin dayanagi olarak bu hüküm gösterilmektedir. Maddenin bu dönemdeki uygulamalar çerçevesindeki yorumuna göre, “Kiraci kiralanani kullanamadigi için kira bedeli ödemek zorunda degildir; daha önce ödemisse de, ödedigi kira bedellerini sebepsiz zenginlesme ile isteme hakkina sahiptir.” 

Ancak sebepsiz zenginlesme her kiraci ve kiralanan yer için uygulama alani bulamaz.  

Bu maddenin, kiralanan yerin depremde yikilmasi, yanginda yanmasi, selde çökmesi, riskli yapi ilan edilmesi vb. nedenler ile kiralanan yerin artik tamamen kullanilmasinin imkânsiz hâle geldigi olaylarda uygulanacagi açiktir. Çünkü, bu hâlde de artik asli edim borcunun imkânsizligina bagli olarak, her ne kadar ifa imkânsizligi borç iliskisini sona erdiren bir hâl olmayip borcu sona erdiren bir durum olsa dahi, asli edimin artik tamamen imkânsiz hâle gelmesine bagli olarak zorunlu olarak sözlesme iliskisini de sona erdirmektedir.   

Kaldi ki, günümüzde salgin nedeniyle olusan durum yukarida bahsedilenden farklidir. 

Öncelikle kiralanan yerde bir sorun yoktur. Kiralanan yer kullanilabilir durumdadir. 

Sadece kisitlanan faaliyetlere uygun kullanilamamaktadir. Ikinci olarak da kullanilamamasina iliskin durum da geçicidir.  

Içisleri Bakanligi genelgesi ile kapatilmayan, faaliyetlerini devam ettirmesi bakimindan önünde bir engel bulunmayan isletmeler için ayni seyleri söylemek mümkün degildir. Bu isletmeler için ifa imkânsizligindan degil “ifa güçlügü”nden bahsedilebilir. Bu isletmelerin kira ödeme yükümlülükleri devam eder.   Bununla birlikte kira ödemelerinin hangi sartlarda ve nasil yapilacagi ve bunun uyarlama davalarina etkisi de önemli bir husus olup, bu konularda profesyonel hukuki yardim alinmasi hak kayiplarinin önüne geçecektir. 

• Ifa imkânsizligi sebebiyle kira sözlesmesi ne zaman sona erdirilebilir? 

T.C. Içisleri Bakanligi Genelgesi ile kapatilan isletmelerde isyerinin kapali kalmasinin uzun sürmesi ve taraflar bakimindan katlanilmaz noktaya gelmesi halinde, kira sözlesmesinin tek tarafli feshi gündeme gelebilir. Bu durumda kira borcu kusursuz imkânsizlik dolayisiyla ortadan kalkacaktir.

Sözlesme kurulurken mevcut olan imkânsizligin geçici imkânsizlik niteliginde olmasi, bir baska deyisle imkânsizligin ortadan kalkabilecek nitelikte olmasi halinde, taraflarin bu sözlesmeyle ne kadar süre bagli kalacaklari sorunu ortaya çikar. Bu konudaki kural “ahde vefa, söze sadakat” ilkesi geregi taraflar sözlesmeyle baglidir. Ancak bazi özel durumlar vardir ki, taraflari o sözlesmeyle bagli saymak hem taraflarin ekonomik özgürlüklerini engelleyecek hem de bir baskasi ile sözlesme yapilmasi firsatini ortadan kaldiracaktir. Uygulamada, geçici imkânsizlik halinde taraflarin o sözlesmeyle bagli tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçeklesip gerçeklesmedigi hususu her somut olaya göre ve mevcut kosullar çerçevesinde degerlendirilmelidir.” (YHGK, 2010/15-193E., 2010/235K, 28.04.2010T.) 

Halihazirda yasadigimiz salgin nedenli imkânsizlik geçici niteliktedir. Somut olayin kosullarina göre akde tahammül süresi asildigi takdirde sözlesmenin feshedilmesi veya sözlesmeden dönülmesi mümkün olabilecektir. 

II. Kismi Ifa Imkansizligi Bakimindan

Ifa imkansizliginin yaninda baska bir hukuki yol daha vardir. 

TBK Madde 137 ile “Borcun ifasi borçlunun sorumlu tutulamayacagi sebeplerle kismen imkânsizlasirsa borçlu, borcunun sadece imkânsizlasan kismindan kurtulur.” kismi ifa imkansizligi düzenlemesini getirilmistir.

Içisleri Bakanligi genelgesi ile kapatilmayan isletmelerde ise ifa imkânsizligi sebebiyle sözlesmenin feshi söz konusu olamayacak, ancak uyarlama (kira bedelinde degisiklik yapilmasi) söz konusu olacaktir.

III. Asiri Ifa Güçlügü Bakimindan

TBK Madde 138 “Sözlesmenin yapildigi sirada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olaganüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çikar ve sözlesmenin yapildigi sirada mevcut olgulari, kendisinden ifanin istenmesini dürüstlük kurallarina aykiri düsecek derecede borçlu aleyhine degistirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemis veya ifanin asiri ölçüde güçlesmesinden dogan haklarini sakli tutarak ifa etmis olursa borçlu, hâkimden sözlesmenin yeni kosullara uyarlanmasini isteme, bu mümkün olmadigi takdirde sözlesmeden dönme hakkina sahiptir. Sürekli edimli sözlesmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkinin yerine fesih hakkini kullanir. Bu madde hükmü yabanci para borçlarinda da uygulanir.”

Asiri ifa güçlügü m.138 düzenlemesi ile de, ifanin imkânsiz olmadigi fakat yükümlülüklerin yerine getirilmesinin zorlastigi durumlar düzenleme altina alinmistir Bu maddede dikkat edilen unsurlar öngörülemezlik ve islemin temelinden çökmesidir. 

Ilgili maddenin gerekçesinde de,bu yeni düzenleme, ögreti ve uygulamada sözlesmeye baglilik (ahde vefa) ilkesinin istisnalarindan biri olarak kabul edilen, “islem temelinin çökmesi” ne iliskindir. Imkânsizlik kavramindan farkli olan asiri ifa güçlügüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralina dayanmaktadir. (Yargitay3.HD E. 2017/1456 K. 2019/9074T. 12.11.2019) 

Isbu maddeye göre talepte bulabilmek için; 

a. Geçerli bir sözlesme olmali, 

b. Önceden tahmin edilmesi, öngörülmesi veya göz önünde tutulmasi mümkün olmayan olaganüstü olaylarin meydana gelmesi, 

c. Olaganüstü duruma borçlunun neden olmamasi ve bu durumun ifa güçlügü yaratmasi, 

d. Borçlunun borcunu ifa etmemis veya ihtirazi kayitla ifa etmis ya da kiraya verene bu hususta bildirim yapilmis olmasi gerekmektedir.  

• Ifa güçlügü olmasi sebebiyle uyarlama (kira bedelinde degisiklik) istenebilir mi? 

Bu hüküm özellikle devletin tedbirler kapsaminda kapatmadigi isyerleri için söz konusu olabilir. Hâlihazirda sokaga çikma yasaginin uygulanmamasi da göz önüne alindiginda, kira sözlesmesinin taraflari TBK 138. maddesine dayanarak sözlesmenin uyarlanmasini isteyebilirler. 

“…O halde denilebilir ki, uyarlamanin gerektirdigi olaganüstü kosullar nedeni ile edimler arasindaki dengenin asiri ölçüde (kiraci) davaci aleyhine degistiginin kanitlandigi takdirde islem temelinin çökmesi nedeniyle sözlesmenin kira parasina iliskin hükmü için uyarlama gerçeklestirilebilir.” (Yargitay 3. HD E. 2000/2648 K. 2000/2640 T. 27.3.2000) 

Ifa imkânsizligindan farkli olarak, asiri ifa güçlügü durumunda kira ödemelerinin düzenli olarak yapilmasi gerekmektedir. 

Bununla birlikte, her ödeme bakimindan basta yapilan bildirime atif yapilmak suretiyle ödemenin ihtirazi kayitla yapilmasi gerekmektedir.

• Kiracinin bu hükme dayanarak sözlesmeyi fesih hakki bulunmakta midir?

Bu husus hukuken tartismalidir. Yukarida belirtilen kanuni düzenleme, fesih yolunu ancak sözlesmenin yeni sartlara uyarlanarak devam edilmesi taraflardan beklenemeyecek ise mümkün kilmaktadir. Bu nedenle, sözlesmenin bu hükme dayanilarak feshi ancak istisnai hallerde mümkün olacaktir.Sözlesmenin ne sekilde uyarlanacagi veya feshedilip edilemeyecegi konusunda ise, mahkeme, kira sözlesmesinin ve tasinmazin sartlarini da göz önünde bulundurarak her olayi kendisi içinde degerlendirmek sureti ile karar verecektir. 

• Devlet tarafindan sokaga çikma yasagi ilan edilirse, kiracilar kira ödemeye devam etmek zorunda midir? 

Sokaga çikma yasagi uygulandigi takdirde tüm isletmeler için ifa imkânsiz hale gelecegi için sözlesmesel sorumluluk tamamen ve sürekli olarak imkânsiz hale gelmektedir. Bunun sonucu olarak taraflarin kira sözlesmesinden kaynaklanan yükümlülükleri belirli süreyle askiya alinir veya yükümlülügün niteligi degisir. 

Kiraci kira ediminin yerine getirilmesinin geçici bir süre için “imkânsiz hale geldiginden” söz edebilecektir. Bu ahvalde kiracinin kira bedelini ödeme borcu ve kiraya verenin de kiralanan yeri hazir durumda bulundurma borcu imkânsiz hale gelmis olacaktir. 

Evlere servise devam ediyor olsa bile, ayni oranda ciro yapilamayacagi için o takdirde de “ifanin önemli ölçüde güçlesmesi” durumu söz konusu olacaktir. Bu durumda da kira bedeli için öngörülmeyen ölçüde degisen kosullar sebebiyle kira bedelinin aynen ödenmesi de kiracidan beklenemez.

Yargitay 19. Hukuk Dairesi’nin 21.03.2018 tarihli ve 2017/4414 E. 2018/1420 K. Sayili kararinda da bu husus asagidaki sekilde ifade edilmektedir: 

“…Bahsi geçen durumun meydana gelmesi halinde, asiri ifa güçlügü içerisinde bulunan tarafin edimini uyarlama davasi açacagina iliskin ihtirazi kayit düserek yerine getirmesi uygun olacaktir…Uyarlama davasi açilmasi asamasinda Yargitay içtihatlari uyarinca taraflar öncelikle hâkimden sözlesmenin uyarlanmasini talep eder; uyarlamanin mümkün olmadigi halde ise sözlesmeden dönebilir/sözlesmeyi feshedebilirler…” 

• Ifa imkânsizligi veya asiri ifa güçlügü durumlarinda ortak giderlere katilim nasil olacaktir? 

Kiralanan yerin bos kalmasinin geçerli nedene (Türk Borçlar Kanununun138. maddesi) dayandigi durumlarda nasil ki yükümlülük kiralayan üzerinde kalabiliyorsa, mücbir sebep nedeniyle isyerinin kapanmasi halinde de, ortak giderlerin kapali kalinan günle orantili olarak malik tarafindan karsilanmasi da talep edilebilecegini düsünmekteyiz.

Kiralanan isyerlerinin kullanimi esnasinda bir takim rutin masraflar dogmaktadir. 

Temiz su, isitma, aydinlatma, güvenlik, çevre düzenlemesi, atik su, temizlik gibi bir takim masraf kalemleri özellikle AVM / Ishani / Han / Pasaj içerisindeki isyerleri açisindan ortak giderler olarak adlandirilmaktadir. Kiraci, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarinca ortak giderlerden kiralayanla birlikte müsterek ve müteselsilen sorumludur. 

Isyerlerinin ve AVM’lerin kapatilmasi halinde ortak gider kalemleri azalacagi veya hiç olmayacagi için, ortak gidere iliskin ödemelerin bu nispette azaltilmasi veya ortak gider ödemesi alinmamasi gerekecektir. 

Sayet ortak giderlere iliskin ödeme degisen kosullar nispetinde uyarlanmadiysa, bu takdirde; TBK Madde 77 ve devaminda düzenlenen sebepsiz zenginlesme hükümleri uyarinca fazladan ödenen miktarin iadesi söz konusu olabilecektir. 

• TBK m. 331 kapsaminda olaganüstü fesih mümkün müdür? 

TBK Madde 331 “Taraflardan her biri, kira iliskisinin devamini kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varligi durumunda, sözlesmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve kosullari göz önünde tutarak, olaganüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarini karara baglar.” hükmüne amirdir. 

Bu madde uyarinca taraflar için çekilmez hale gelen önemli sebepler neticesinde kira sözlesmesi yasal fesih bildirim sürelerine uyularak hem kiraci hem de kiraya veren tarafindan feshedilebilecektir. Önemli sebepler, kira sözlesmesiyle alakali ve çekilmez olmalidirlar. Önemli neden, taraflardan birinin ya da her ikisinin kusurundan kaynaklanabilecegi gibi taraflara atfedilemeyen sebeplerden de dogabilir.

Yasada özel olarak düzenlenen sebepler (Örn. kiracinin temerrüdü, kiralananin özenle kullanilamamasi, kiralananin kullanima hazir hâlde bulundurulmamasi) TBK m. 331 kapsaminda önemli neden sayilmaz. Yargitay’in bu konudaki görüsü “düzeltme mümkün olan hallerde kira sözlesmesinin feshi istenemez.” seklindedir.  

Kanunda dipnot olarak “Bu madde 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yil süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözlesmelerinde bu maddelerde belirtilmis olan konulara iliskin olarak sözlesme serbestisi geregi kira sözlesmesi hükümleri tatbik olunur.” denilmektedir. 

Bu nedenle maddenin uygulanmasi 01/07/2020 tarihine kadar ertelenmistir. Yasanilan sürecin uzamasi ihtimalinde bu kanun maddesine binaen kira akdi feshedilebilir. 

IV. Ayip Bakimindan

T.C. Iç Isleri Bakanliginca çikarilan Genelge ile bir kisim isyerlerinin faaliyetlerinin durdurulmasiyla kiralanan yerde hukuki ayip ortaya çiktigi ve bu nedenle kiracinin TBK Madde 305’e dayanarak kira bedelinin (uyarlama davasi kapsaminda) indirilmesini talep edebilecegi görüsleri de bulunmaktadir.Ancak ayip hükümlerine dayanarak kira bedelinin indirilmesi hukuki yoluna basvurabilmek için kiraya verenin kusuru aranmaktadir. Ancak salgin nedeniyle olusan durumda kiraya verene kusur atfedilemeyecegi için bu yola basvurulamayacagini düsünmekteyiz. 

• Covid-19 salgininin kira sözlesmesinin uyarlanmasina etkisi nasil olacaktir?

Yazimizin önceki bölümlerinden izah edildigi üzere, uyarlama davalari “ahde vefa ilkesi”nin bir istisnasidir. Sözlesmeden dogan borçlarda, salgin hastalik borcun ifasini imkânsiz hale getirmemis ve sözlesmeden dönme ya da feshinin kosullari olusmamis ise, TBK m. 138 “asiri ifa güçlügü” geregince sözlesmenin ve tabi ki kira bedelinin yeni kosullara uyarlanmasi talep edilebilecektir. 

Covid-19 salgininda kira artislarinin durumunun açikliga kavusturulmasi sözlesme taraflari için büyük önem teskil etmektedir. Bu durumda, TBK m. 138 dogrudan uygulama imkâni bulacaktir. Tüm bu yasal düzenlemeler göz önüne alindiginda; isyeri faaliyetleri salgin nedeniyle ciddi ölçüde etkilenmesi nedeniyle kira bedelinin ödenmesinin kiraci aleyhine degismesi ve kiraci da borcunu henüz ifa etmemis veya ifanin asiri ölçüde güçlesmesinden dogan haklarini sakli tutarak ifa etmis olmasi kosullarinda, kiraci, hâkimden sözlesmenin yeni kosullara uyarlanmasini talep etme, bu mümkün olmadigi takdirde sözlesmeden dönme hakkina sahip olacaktir. 

Sürekli edimli sözlesmelerde kiraci, kural olarak dönme hakkinin yerine fesih hakkini kullanabilmektedir.

Yine özellikle belirtmek isteriz ki,uyarlama davalarina konu olacak durum her somut olaya özgü bir sekilde ayri ayri degerlendirileceginden profesyonel hukuki yardim almanizi tavsiye ederiz.

B. 7226 Sayili Kanun’un Geçici 2. Maddesinin ve 2279 Sayili Cumhurbaskanligi Kararinin Kira Bedellerinin Ödenmesine Etkisi

26.03.2020 tarihli ve 31080 Mükerrer sayili Resmî Gazete’de yayimlanan 7226 Sayili Bazi Kanunlarda Degisiklik Yapilmasina Dair Kanun’un geçici 2. maddesi uyarinca Mart, Nisan, Mayis ve Haziran 2020 aylarinin isyeri kira bedellerinin ödenmemesi durumunda tahliye davasi açilmamasi düzenlemesi yapilarak, kiracilarin tahliyesinin önü bu aylar için kapatilmis bulunmaktadir. 

Ilk olarak anilan kanun hükmünün sadece isyeri kira bedelleri açisindan uygulanacagini belirtmek isteriz. Hüküm, çatili-çatisiz isyeri ayrimi olmaksizin bütün isyeri kira sözlesmelerinde uygulama alani bulacaktir. Isyeri kira sözlesmeleri haricinde kalan diger kira sözlesmelerinde kira bedelinin belirlenen süre içinde ödenmemesi konusunda herhangi bir yasal degisiklige gidilmemistir.

Ilgili kanuni düzenleme söyledir:

“Geçici Madde 2–?(1)?1/3/2020?tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar isleyecek is yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözlesmesinin feshi ve tahliye sebebi olusturmaz.” 

Dolayisi ile kiraya veren isyeri için temerrüt nedeniyle tahliye davasini (kira bedelinin ödenmemesi halinde) bu 4 ay için açamayacaktir. 

Ancak ödenmeyen kiralari icra yolu ile talep edebilmesinde yasal bir engel yoktur. Yukaridaki yasal düzenleme kira bedellerinin ödenmesini engelleyen bir hüküm degildir. Kiracinin belirlenen süre içinde kira bedelini ödeme borcu devam etektedir.

Bu durumda alacak hakkina sahip olan kiraya veren ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte icra yolu ile talep edebilir. 

Bununla birlikte 22 Mart 2020 tarihli Resmî Gazetede yayimlanan Cumhurbaskanligi karariyla, yargi alaninda öngörülen süreler, 30 Nisan 2020 tarihine kadar durdurulmus idi. 30 Nisan 2020 tarihli ve 31114 Sayili Resmî Gazetede yayimlanan karar ile de 15 Haziran2020 tarihine kadar tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasina, yeni icra ve iflas takiplerinin alinmamasina iliskin süre uzatilmistir. 

Bu tarihe kadar nafaka alacaklarina iliskin takipler disinda icra takibi yapilamamaktadir. 

• Ifa imkânsizligi durumunda kira ödeme borcu devam edecek midir?

16/03/2020 tarihli Içisleri Bakanligi Genelgesi uyarinca bazi isletmelerin faaliyetlerinin durdurulmasina karar verilmis olmasi sebebiyle; kira bedeli, asgari kira bedeli ve ciro kira bedeli vb. kira sözlesmesinden kaynaklanan ödeme yükümlülügü duracaktir. Bir baska deyisle bu süre zarfinda kiraci için kira bedelini ödeme borcu dogmayacaktir. Bunun dogal sonucu olarak kullanma, kiracinin sahsiyla ilgili olmayan ve herkes için objektif bir neden dolayisiyla mümkün olmuyorsa (örnegin bulasici hastalik nedeniyle binaya girememe veya kiracinin olmaksizin evin tamamen yanmasi gibi), kiraci kira bedelini ödemeye mecbur tutulamaz. 

Ancak kiraci, 30.06.2020 tarihinden sonraki kira bedellerini ödeme yükümlülügünden de kurtuldugunu veya bunlarla ilgili olarak da indirim yapilmasi gerektigini savunuyorsa, ileride olasi bir davada haksiz bulunmasi sonucunda kiralanan tasinmazdan tahliye edilme riskiyle karsi karsiya kalabilir. Bu nedenle bu tarihten sonraki kira bedellerini ihtirazi kayitla ödemesi gerektigini düsünmekteyiz. Buna ek olarak, kiraci, ödenecek bu kira bedelleri için mahkemeye basvurarak ödeme yeri belirlenmesini talep edebilir. Mahkemece talebi kabul gördügü takdirde, kira bedelini mahkemece belirlenecek bir banka hesabina, olasi bir dava sonucuna göre sözlesme taraflarina ödenmek üzere, yatirabilir.

• Kiracinin kira bedellerini ödememesinin hukuki sonuçlari ne olacaktir?

Yukarida da ifade ettigimiz gibi, 7226 Sayili Kanun Geçici 2. Maddesi, kira bedellerinin ödenmesini engelleyen bir hüküm degildir. Dolayisiyla kiraci, kira bedeli borçlusu, kiraya veren de kira bedeli alacaklisi olmaya devam edecektir. Bu durumda alacak hakkina sahip olan kiraya veren ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep edebilecektir.

Ancak, 2480 Sayili 30.04.2020 tarihli Icra ve Iflas Takiplerinin Durdurulmasi Hakkinda Cumhurbaskanligi Karari’na göre “Ekli ‘Icra ve Iflâs Takiplerinin Durdurulmasi Hakkinda Karar’in yürürlüge konulmasina, 2004 sayili Icra ve Iflâs Kanununun 330 uncu maddesi geregince karar verilmistir.

Madde 1- (1) Covid-19 salgin hastaliginin ülkemizde yayilmasini ve yargi alaninda dogabilecek hak kayiplarini önlemek amaciyla; 7226 sayili Bazi Kanunlarda Degisiklik Yapilmasina Dair Kanunun geçici 1 inci maddesinin birinci fikrasinda düzenlenen durma süresi, 4734 sayili Kamu Ihale Kanununda öngörülen zorunlu idari basvuru yoluna iliskin süreler hariç, 1/5/2020 (bu tarih dahil) tarihinden 15/6/2020 (bu tarih dahil) tarihine kadar (salgin hastaligin yayilma tehlikesinin daha önce ortadan kalkmasi halinde yeniden degerlendirilmek üzere) uzatilmistir.

Ilgili yasal düzenleme ile, 15.06.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarina iliskin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasina ve takip islemlerinin yapilmamasina, yeni icra ve iflas takip taleplerinin yapilamayacagina karar verilmistir. Buna göre, kiracinin kira bedelini ödemede geciktigi durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatilmamasi ihtimalinde) 16.06.2020 tarihi itibariyle takip baslatabilecektir. 

Ancak 16.06.2020 tarihinden sonra, kira bedelinin ödenmesi için kiraciya ödeme emri ya da ihtar gönderilerek kira bedellerinin faiziyle birlikte ödenmesi talep edilebilir. Bu durumda kiraciya verilecek süre konut ve çatili isyeri kiralarinda en az 30 (otuz) gün, diger kiralarda 10 (on) gün olmalidir. Süre, kiraciya yazili bildirimin yapildigi tarihi izleyen günden itibaren islemeye baslayacaktir.

Bu durumda isyeri kira sözlesmelerinde kiraci;takibin devamini ve haciz islemlerinin önüne geçebilmek için, kira bedelini ödemek zorundadir. Kiraci tarafindan, kira bedeli belirlenen sürede de ödenmedigi takdirde, icra takibi kesinlesecek ve yasal takip tüm sonuçlariyla devam edecektir. 

C. Covid-19 Salgininda Isyeri Kiralarina Faiz Isletilmesi

7226 Sayili Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile sözlesmede kararlastirilan kira bedelinin zamaninda ödenmemesi halinde sözlesmede kararlastirilan faiz miktarinin isletilip isletilmeyecegi herhangi bir hükme baglanmamistir. 

Bu sebeple, kiracinin kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düsmesi nedeniyle temerrüt tarihinden itibaren isletilecek sözlesmede kararlastirilan oran üzerinden faiz ödeme yükümlülügü devam edecektir. Bu durumda dahi, kiracinin kirayaverene karsi yazili bildirimi neticesinde, TBK 136, 137 ve 138. maddeleri uyarinca haklari saklidir.Genelge ile faaliyetlerine geçici süreligine ara verilen isyerleri ile kapatilan AVM’lerdeki isyerleri için ise TBK m. 301 ve 136 geregi, faaliyetlerine ara verildigi dönem ile sinirli olmak üzere, bu isyerlerine iliskin kiracilarin islemis faiz dahil kira bedeli ödeme yükümlülüklerinin bulunmadigini bir kez daha belirtmek isteriz.

D. Covid-19 Salgininin Kira Artislarina Etkisi

TBK Madde 344/1 "Taraflarin yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline iliskin anlasmalari, bir önceki kira yilinda tüketici fiyat endeksindeki oniki aylik ortalamalara göre degisim oranini geçmemek kosuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yildan daha uzun süreli kira sözlesmelerinde de uygulanir." düzenlemesine havidir.

Ancak bu kanun maddesi, 6217 Sayili Kanun’un Geçici 2’nci maddesi geregince, kiracinin Türk Ticaret Kanunu’nda (TTK) tacir olarak sayilan kisiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kisileri oldugu isyeri kiralarinda1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yil süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözlesmelerinde bu maddelerde belirtilmis olan konulara iliskin olarak sözlesme serbestisi geregi kira sözlesmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözlesmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulama alani bulacaktir. Ancak 01.07.2020 tarihinden sonra ise TBK Madde 344/1 uygulama alani bulacaktir. Öte yandan, bu tür sinirlamaya tabii olmaksizin TBK m.344‘ün kiracinin “esnaf” oldugu isyeri kiralari için dogrudan uygulama alani bulacaktir. 

TBK Madde 344/2 “Taraflarca bu konuda bir anlasma yapilmamissa, kira bedeli, bir önceki kira yilinin tüketici fiyat endeksindeki oniki aylik ortalamalara göre degisim oranini geçmemek kosuluyla hâkim tarafindan, kiralananin durumu göz önüne alinarak hakkaniyete göre belirlenir.” düzenlemesine havidir.Ayni sekilde, TBK Madde 344/3 düzenlemesi geregi, sözlesme taraflari arasinda herhangi bir anlasmanin mevcut olup olmadigina bakilmaksizin bes yildan uzun süreli veya bes yildan sonra yenilenen kira sözlesmelerinde ve bundan sonraki her bes yilin sonunda, yeni kira yilinda uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafindan tüketici fiyat endeksindeki oniki aylik ortalamalara göre degisim orani, kiralananin durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.Kira bedeli yabanci para olarak belirlendigi kira sözlesmelerinde ise, 1567 Sayili Türk Parasinin Kiymetini Koruma Hakkinda Kanun hükümleri sakli kalmak sartiyla, bes yil geçmedikçe kira bedelinde kural olarak bir degisiklik yapilamayacaktir. 

E. Konut Kiralarinda Hukuki Durum

Covid-19 salgini, konut kira sözlesmeleri açisindan bir etki yaratmamaktadir. 

Çünkü konutlarin kullanimina iliskin herhangi bir kisitlayici bir düzenleme getirilmemistir. Bu nedenle mevcut yasal düzenlemelere göre hareket edilecektir. 

Kaldi ki konut kiralarinda kiracinin fiili kullanimi devam etmekte ve kiraya veren edimini ifa ettiginden, kiraci da kira bedeli ödeme borcu altindadir.

Kira sözlesmesinde kiralananin niteligi “konut” oldugu durumda, TBK m. 315 ve m. 352/2 düzenlemeleri uygulanmaya devam edecektir. 

Ancak yukarida belirtmis oldugumuz Icra ve Iflas Takiplerinin Durdurulmasi Hakkinda Cumhurbaskani Karari uyarinca ödenmeyen kira bedelleri için kiracinin kira bedelini ödemede geciktigi durumda, kiraya veren en erken 16.05.2020 tarihi itibariyle takip baslatabilecektir. 

Açilacak yasal takipte veya çekilecek ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiraciya verilecek süre de en az 30 (otuz) gün olacaktir. 

Ödeme süresi, kiraciya yazili bildirimin yapildigi tarihi izleyen günden itibaren islemeye baslayacaktir. 

Belirtilen sürede kiraci kira bedelini ödemez ve kiraya veren gönderdigi ihtarda belirlenen sürede bedelin ödenmemesi halinde sözlesmeyi sona erdirecegi ve tahliye edecegi ihbar ev ihtarinsa bulunmus ise, veyahut çekilecek ihtarda sözlesmeyi sona erdirecegine iliskin ihbarda bulunmamis ise sürenin sonunda ayrica bildirecegi fesih beyaniyla kira sözlesmesini feshedilebilecek ve yasal tahliye islemlerine baslayabilecektir. 

Kiracinin, yasal takip yahut ihtar ile kendisine verilen sürede kira bedelini ödemesi durumunda ise;yapilan ihtar, “hakli ihtar” olarak degerlendirilebilecek ve bu durum TBK m.352/2 geregince tahliye için gerekli yasal sartlari olusturacaktir.

• Salgin nedeniyle olusan zararlardan devlet sorumlu olabilir mi? 

Insanlarin bir arada yasamasindan dolayi birtakim riskler olusabilmektedir. Bu duruma sosyal risk adi verilir. Sosyal risk ilkesi geregi toplumun içinde bulundugu kargasada olusan zararlardan devletin sorumlulugu dogmaktadir. 

Devlet, Anayasa m. 125 geregince yaptigi tüm eylemlerden sorumludur. 

Salgin durumunda Devlet tarafindan alinan bir takim tedbirler neticesinde özel bireylerin zararinin dogmasi halinde, kamu menfaati karsisinda bireylerin katlandigi fedakârligin denklestirilmesi söz konusu olabilecektir. Bu konuda henüz yargiya tasinmis bir karar mevcut degildir. 

F. Sonuç

Covid-19 nedeniyle tüm dünyada oldugu gibi ülkemizde de ekonomik degisim meydana gelmistir. 

Bu durumdan ciddi oranda isyerleri ve isyeri kiralari etkilenmistir. 

Uzun vadede faaliyetlerine geçici süreyle ara verilmeyen isyerleri için dahi kira bedeline yönelik uyarlama veyahut sözlesmenin feshi ve dönme islemlerine yönelik hukuki ihtilaflarin meydana gelecegi kuvvetle muhtemeldir. 

Bu nedenle yazimizda, Covid-19’un isyeri / konut kiralarina etkisi ayrintili bir sekilde ele alinmis olup buna bagli açilabilecek olasi davalar ana hatlariyla izah edilmistir.

Yine de yazi içinde ilgilinin özel durumuna iliskin herhangi bir baska bir detay bulunmasi halinde iletisim bilgilerinden  özel durumunu iletilmesi halinde ayrica yardimci olmak isteriz.

Saygilarimizla.